착한 재개발, 나쁜 재개발

 

우리나라의 부동산 정책을 보면 참 웃기다는 생각을 하곤 한다. 

집값 상승으로 여겨지는 부동산 가치 상승의 주요 요인은 학군, 편의시설, 역세권, 복지시설, 등일 텐데,

서울 집값을 잡기 위해서 신도시를 발표하고 신도시 인프라가 없으니 지하철,GTX를 세우고 

이것들이 매력이 있기 위해서 주요 거점을 통과하도록 설계한다. 

그렇다보니, 서울집값 잡고, 공급난 해소하겠다고 만든 신도시로 인해서 다시 서울 집값이 오르게 되는 구조이다. 

업무단지, 산업단지는 정해져있고, 주거단지나 구성을 획기적인 변화를 꾀하는 역할 하는 곳이 국토교통부인데, 
아무리 신도시에 개발을 한다고 하더라도, 인프라는 여전히 서울이 좋을 것이고, 
언젠가 정권이 바뀌건, 운이 좋건 해서 재개발만 되면, 서울의 인프라를 활용하는 것이 좋으니,

대부분은 서울에 남기를 원하면서 서울의 똑똑한 한채는 불패 신화를 이어가고 있는 것 같다. 

나 또한 서울에 있고 싶지, 오래 걸리는 경기도에 있고 싶지 아니하다. 

그런 의미에서 역세권 개발은 맞는데, 왜 ??왜??

우리나라는 기존 아파트 재개발을 막는지 모르겠다. 

충분한 공급을 해주게 하고, 수요는 예상되는 것이니, 
여기서 수요를 나눠서 집이 2채까지는 봐주고 3채 이상부터는 실거주 목적이 아니니, 

세금 비율을 높이거나, 못살게 하고,

전세의 경우에도 실거래가의 70퍼센트 수준만 한다고 하더라도

레버리지 투자가 줄어들텐데,

전세 자금에 대한 정부 통제는 없고 단순히 집값만 잡다 보니

전세자금을 활용한 부동산투자자들의 묻지마 투자로 지방 부동산이 몰락의 길을 걸을 예정이고,

 

무엇보다 청년들이 힘들게 번 돈의 대부분이 부동산에 들어가서,

실질적인 소비하락으로 경제와 내수가 하락할 것으로 예상된다. 

 

부동산은 정말 중요하고 예민하고 섬세하게 건들여야 하는데,

참 안타까운 정책들이 난무하는 것 같다. 

 

그 어떤 정치인이건 관료건 

"나의 자식이 10년 일해서 (부모도움없이) 서울에서 20평대 집을 살수 있을까?"를 고민해보고,

가능성의 여부가 90년대까지는 가능했지만, 지금은 절대 불가능한 수준에 다다라

의식주 중에서 
옷은 명품/패스트 패션으로,  
밥은 (임대료/식재료 상승으로 인한) 급격한 상승

가장 중요한 주는 20년은 일해야 얻을까 말까한 집이 되었다는 걸 알고,
우리나라의 동력인 청년들이 좌절하지 않는 사회가 되었으면 좋겠다. 

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news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=001&aid=0012089578&fbclid=IwAR3moWLT6F2gbodmUF9N4RS8zZc1bxtwFL8Q527cIEv6xf4GzIwwfEzdQ8g

변창흠 "역세권·준공업·빌라밀집지 공공개발로 주택공급 확대"

페이스북 - 이진우 님의 글에서

서울에 주택을 짓는 방법은 1.기존 아파트 재건축 2.준공업지구 공장터에 아파트 신축, 3.빌라 다가구 밀집지역 재개발이 있는데 모두 가능하다.

변창흠 국토부장관 후보자는 2번과 3번을 추진하겠다는 계획이다.

1번은 하겠다는 걸 막는 중이고 2번과 3번은 하지 말라고 한 적이 없는데 안된 것이니 그게 왜 안됐는지 알아야 앞으로는 되는지, 앞으로도 안되는지 알 수 있겠다.

3번은 3가지 문제로 안됐다. 이 원인들을 해결할 방안을 찾아야 한다.

1. 그런 동네는 아파트처럼 집단적으로 동일하게 낡아가는 게 아니어서 40년된 빌라 바로 옆건물은 작년에 새로 올린 다가구 주택이다. 새로 올린 집 집주인이 쉽게 동의할 리 없다.

2. 다가구 주택 소유자들은 1층과 2층은 세를 주고 그 돈으로 생계를 유지하며 본인은 3층에 거주하는데 재개발을 해서 아파트를 1채 받으면 삶의 질은 올라가지만 먹고 살 돈이 없는 경우가 많다. 세입자 전세금 빼줄 돈이 없기도 하고, 낡은 건물을 견디다못해 재건축하면서 전세를 놓고 그 돈으로 건축비를 충당해온 경우가 많다. 역시 동의가 잘 안된다. 이게 되려면 이런 저런 모든 걸림돌을 돈의 힘으로 극복할만큼 새로 짓는 아파트 값이 매우 비싸져야 한다.

3. 재개발이 추진되면 서민주택들이 사라지고, 넓은 아파트는 늘어나지면 전체적으로 주택수는 오히려 줄어든다.

3가지 원인 중에 하나라도 해결할 방안이 아직 안보인다. 그냥 하겠다가 아니라 이런 문제로 못했는데 어떻게 하겠다는 그림이 나와야 한다.

2번은 3번보다는 가능성이 높아보인다.

그동안 준공업지역에 아파트 짓는 게 안됐던 이유는 1. 그 지역이 낡고 지저분하지만 그래도 서울의 산업기반이고 직장이 모인 곳이라는 점(서울 직장의 10%가 준공업지역에 있고 제조업체의 30%가 그 지역에 있다)과

2. 준공업지역에 아파트 짓는다고 하면 공장터 투기 바람이 분다. 재건축 아파트 투기바람은 나쁘고 공장터 투기 바람은 좋은가. 투기 바람은 좀 불더라도 주택을 공급해야 한다는 게 지론이지만 이 바람은 이겨낼 수 있을지 모르겠다.

그래도 가능성을 높게 보는 이유는 산업기반으로서의 공장의 역할이 점점 축소되고 있고, 재건축 아파트 소유자들과는 달리 공장터 소유자들이 부자가 되는 것에 대해서는 꽤 너그럽다. 잘 모르니까.

참고로 준공업지역은 서울의 서쪽에 집중되어 있다. (그림 참조)